Ak chcete investovať do nehnuteľností systematicky a nie intuitívne, musíte rozumieť trom základným číslam: ROI, cashflow a yield. Tieto tri metriky vám povedia, či investícia dáva zmysel, aké riziko podstupujete a Ako začať investovať? rýchlo sa vám vrátia peniaze. Čo je yield (výnos z prenájmu)? Yield je jednoduchý hrubý výpočet, ktorý porovnáva ročný príjem z prenájmu s cenou nehnuteľnosti. Vzorec: Ročný nájom / kúpna cena × 100 = hrubý yield (%) Príklad: Cena bytu: 200 000 € Ročný nájom: 14 000 € Yield = 14 000 / 200 000 × 100 = 7 % Yield je rýchly filter, ale nezohľadňuje náklady. Čo je cashflow? Cashflow je skutočný mesačný alebo ročný čistý príjem po odpočítaní všetkých nákladov. Vzorec (ročný): Ročný nájom – všetky náklady = čistý cashflow Náklady zahŕňajú: - správu nehnuteľnosti - servisné poplatky / fond opráv - údržbu a opravy - poistenie - dane - úrok z úveru (ak existuje) - výpadok nájomníka (vacancy) Príklad: Ročný nájom: 14 000 € Ročné náklady: 5 000 € Čistý cashflow = 9 000 € Čo je ROI? ROI (Return on Investment) ukazuje, ako efektívne pracuje váš vlastný kapitál. Vzorec: Ročný čistý zisk / vlastný kapitál × 100 = ROI (%) Príklad: Vlastné zdroje: 60 000 € Ročný čistý cashflow: 9 000 € ROI = 9 000 / 60 000 × 100 = 15 % Pri financovaní úverom môže byť ROI výrazne vyššie ako samotný yield – vďaka pákovému efektu.
Templstrasse 82, Minihof